Ya sea por el jardín que tiene o las ventajas de la construcción de lujo que te atrajo, la compra de una vivienda por primera vez puede ser tan emocionante como abrumador. Una tarea de llenar formularios, contratos y montones de papeleo. Sin mencionar que es una compra considerable.

En estos días, la mayoría de los compradores de vivienda primerizos son millennials, según el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) en el 2019. En este año cerca de la mitad de los compradores son millennials por medio hipotecas.

Y ahí está esa palabra crucial: una hipoteca. La gran mayoría de los compradores de viviendas, sean o no nuevos, no pueden comprar una vivienda directamente. Y, por supuesto, no es tan sencillo como pedir un préstamo; comprar una casa implica mucho más que simplemente sacar una hipoteca para pagarla.

Frente a casi la mitad de todos los compradores de viviendas que buscan propiedades por internet como primer paso, solo un pequeño 12 por ciento investiga primero el proceso de compra de una vivienda, según el mismo estudio del SNIIV.

Por lo tanto, no es extraño que uno de cada cinco compradores de vivienda encuentre desalentador los pasos del proceso de compra de una vivienda, informa SNIIV.

Para ayudar, CentSai ha creado esta lista de verificación definitiva para la compra de viviendas solo para ti. Nuestra guía completa se asegurará de que estés preparado para aventurarte en tu viaje de compra de vivienda.

Paso 1: Haz un presupuesto para tu hipoteca

Curiosamente, el primer paso no es cómo encontrar tu vivienda ideal. El hecho de que la glorieta en un patio trasero sea idéntica a la que anhelabas cuando eras niño, no significa que realmente puedas permitirte el lujo de tenerla. Primero, analiza detenidamente tus finanzas y averigua cuánto puedes llegar a pagar por la vivienda.

Aunque existen muchos recursos para ayudarte a calcular cuánto de una hipoteca tendrás que afrontar en tu futuro (y en el de tu cónyuge, si corresponde), un punto de referencia común de cuánto puedes pagar por la hipoteca es: el 40-45% de tus ingresos netos mensuales.

Dependiendo de tus otras obligaciones, como la necesidad de ahorrar para objetivos a largo plazo, la cantidad real que pides prestada idealmente debería ser menor que la cantidad por la que podrías obtener la aprobación.

Y no sobrepasar tu cabeza es esencial, ya que cuanto más altos sean tus pagos hipotecarios mensuales, menos dinero tendrás para reservar para la jubilación o la educación de tu hijo, por ejemplo.

Recuerda: La asequibilidad de la vivienda no se limita a la cantidad de hipoteca que tendrás. Hay muchos otros costos que quizás no hayas tenido como inquilino. Considera el mantenimiento de la casa: ¿necesitarás una cortadora de césped, o un servicio de jardinería? Piensa en tu nuevo viaje diario: ¿es más largo o más corto el trayecto? ¿Es el transporte público una opción o deberás considerar la posibilidad de adquirir un vehículo? Si ya tienes un automóvil, ¿conducirás más lejos, aumentando los costos de combustible?

Incluso la geografía de tu hogar puede tener un efecto en tus resultados: es posible que necesites un seguro adicional contra inundaciones en ciertas áreas, por ejemplo. La compra de una vivienda es mucho más que capital, intereses, impuestos y seguros.

Un buen comienzo es considerar tu renta mensual actual o el pago de la hipoteca y decidir si puedes pagar esa cantidad o más cada mes y aún tener suficiente dinero para vivir cómodamente. Calculando tus ingresos y gastos mensuales conseguirás el mejor punto de partida para el tamaño de una hipoteca que debes considerar.

“Aunque querrás esforzarte por obtener la mejor casa posible por el dinero que tienes, calcular cuánto puedes gastar cada mes en la hipoteca te ayudará a encontrar un rango de precios a considerar”, dice Ethan Taub, director ejecutivo del servicio de préstamos en línea.

“Si es la primera vez que compras una casa, la cantidad de opciones puede ser abrumadora. Apegate a un presupuesto que puedas pagar y encontrar una casa en tu rango de precios será mucho más fácil ”, agrega Taub.

Paso 2: Obtén una copia de tu informe crediticio

¿Cómo está tu puntaje crediticio? Obtén una copia reciente de tu informe crediticio (y el de tu cónyuge) para asegurarte de que sea preciso, esté actualizado y completo. Recuerda que los errores o el robo de identidad pueden surgir inesperadamente cuando obtienen tu informe crediticio. Y las buenas noticias: 1 vez al año puedes descargar tu buró de crédito especial sin costo. Si tienes aclaraciones, se pueden hacer directamente en el mismo portal.

En pocas palabras: Tu quieres que tu puntaje crediticio sea lo más alto posible para solicitar una hipoteca. Si no es así, deberías considerar posponer el proceso de compra de una vivienda hasta que puedas tomar medidas para mejorarlo. Tu puntaje crediticio impacta directamente. En la tasa de interés de tu hipoteca, por lo que, en general, un puntaje crediticio más alto puede ahorrarte miles de pesos en pagos de intereses durante la vigencia del préstamo. En general, el puntaje crediticio más bajo que te permitirá obtener la aprobación de una hipoteca convencional es 600.

Paso 3: Calcula la cantidad de anticipo que necesitas

El próximo obstáculo financiero es tu pago inicial. Este es un porcentaje del costo de la casa que pagas por adelantado y puede variar desde un 0 por ciento hasta un 20 por ciento, dependiendo del esquema y los cofinanciamientos.

Un pago inicial más alto puede dejarte con menos efectivo disponible en ese momento, pero te ahorrará miles en el futuro en intereses, ya que un pago inicial mayor significa un préstamo más pequeño y el costo de interés resultante será menor.

De manera similar a mejorar su  puntaje de crédito, vale la pena considerar esperar más para ahorrar un pago inicial mayor. Esto puede ser un factor determinante enorme en el proceso de compra de una vivienda y puede ayudarte a discernir si realmente es el momento adecuado para comprar.

Recuerda que puedes sentir como si se estuviera perdiendo el trato del siglo, pero no permitas que tus emociones nublen tu juicio, especialmente en una compra tan gigantesca. Usted tiene el control y elige el momento ideal. No se sienta presionado a tomar una decisión financiera que no pueda respaldar a largo plazo.

Consejos: Un pago inicial del 20 por ciento no solo puede ahorrarte dinero en intereses, sino que en la mayoría de los bancos te dará una mejor tasa de interés durante toda la vida de tu crédito.

Paso 4: Investiga tus opciones hipotecarias

Para la mayoría de las personas, una hipoteca es el préstamo más grande que recibirán en sus vidas. Y debido a que el costo promedio de una casa es de 1.1 millón de pesos según estudio de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Una hipoteca es un tipo de préstamo que suele emitir un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista en línea para comprar una propiedad. El prestatario reembolsa el préstamo, normalmente (pero no siempre) en cuotas mensuales. Por lo general, cada pago consta del principal (saldo pendiente del préstamo) y el interés (el precio que pagas al prestamista por pedir dinero prestado) de la hipoteca. Los préstamos hipotecarios suelen durar entre 10 y 20 años.

Decidir qué tipo de hipoteca es la adecuada para ti es el siguiente paso. Las hipotecas se pueden dividir en tres estructuras: tasa fija, tasa variable y pago variable.

Las hipotecas a tipo fijo mantienen la misma tasa de interés durante el plazo del préstamo, lo que significa que los pagos mensuales son siempre los mismos. Esta estructura hipotecaria funciona bien para aquellos que compran en un entorno de tasas de interés relativamente bajas y que planean quedarse en su casa durante mucho tiempo. Aunque una hipoteca de tasa fija generalmente tiene una tasa de interés más alta que una de tasa variable, la ventaja es la previsibilidad: estas tasas no cambiarán para ti. La desventaja es que estás atrapado al mismo precio incluso si las tasas de interés bajan en el mercado.

Las hipotecas de tasa variable tienen un período inicial de tasa fija que generalmente tienen tasas de interés más bajas y, por lo tanto, pagos más bajos, pero no están exentos de inconvenientes. Después de este período inicial, la tasa de interés se restablece, se establece por un período de tiempo y luego se restablece nuevamente. Los pagos mensuales pueden aumentar o disminuir con el tiempo, pero hay un límite en cada aumento y un límite total, por lo que puedes planificar hasta cierto punto. Esta opción requiere precaución: debes asegurarte de que tu presupuesto pueda absorber aumentos futuros antes de sumergirte.

Las hipotecas de pagos crecientes, son ideales para clientes jóvenes que están comenzando su vida laboral ya que, como su nombre lo dice,  los pagos van a ir subiendo gradualmente cada año normalmente. Este esquema tiene 2 beneficios: 1) permite al cliente llegar a un monto mayor de crédito, al ser reducida la mensualidad actual, tiene un menor impacto en la capacidad de pago y puede alcanzar mayor monto de crédito. 2) normalmente se terminan de pagar en menor tiempo, al ser crecientes los pagos, las aportaciones a capital suben y se reduce el plazo total.

Hay una multitud de tipos de préstamos hipotecarios dentro de cada una de estas estructuras;acércate con un especialista o a una sucursal bancaria para conocerlas.

Paso 5: Obtener la precalificación y la aprobación previa para tu hipoteca

Ahora que tienes una idea de lo que puedes pagar y del tipo de hipoteca que más te conviene, es hora de encontrar un prestamista y obtenerlo por escrito. Como posible comprador de vivienda, debes darte una vuelta y comparar prestamistas, ya que las tasas de interés y los costos de cierre varían de una institución a otra.

El paso 1 te guió a través del presupuesto de tu hipoteca. Lo siguiente que debes hacer es asegurarte de precalificar para el monto del pago de la hipoteca con el que te sientas cómodo y que puedas pagar. Aunque es un paso opcional y no es una garantía, la precalificación puede evitar que pierdas el tiempo buscando propiedades que no puedes pagar. Aunque con suerte, si hiciste un presupuesto correcto, esto no debería ser un problema para ti.

Este es un paso no vinculante entre tú y el prestamista, y se basa únicamente en la imagen que te da el prestamista de tu situación financiera; en esta etapa, los prestamistas no verifican tu información. La precalificación debe usarse solo como una guía aproximada y generalmente no tiene costo alguno.

Una aprobación definitiva, aunque igual es opcional pero recomendada, facilita el trabajo de los agentes inmobiliarios, al saber con gran precisión el rango de precios en el que pueden buscarte opciones. En este punto, el prestamista verifica tu historial crediticio, historial laboral, comprobante de ingresos y cualquier activo, a diferencia de lo que ocurre con una precalificación. Estar aprobado significa que eres sujeto de crédito, pero falta verificar que la vivienda sea sujeta de garantía, eso lo veremos más adelante.

Una vez que estés aprobado por ese monto hipotecario, tienes por lo general 90-120 días para firmar tu casa.

“Es prudente como comprador de vivienda primerizo comprender completamente tu panorama financiero general para que puedas determinar lo que puedes pagar de manera realista. Esto significa comprender tus gastos y luego agregar los que acompañan a la propiedad de la vivienda, como servicios públicos, impuesto predial cable / Internet, mantenimiento y posibles reparaciones en el futuro cercano”, agrega Faccone.

No lo olvides la discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si sientes que has estado expuesto a discriminación debido a tu raza, sexo, discapacidad, edad o religión, puedes presentar un informe ante la CONDUSEF o la propia institución crediticia.

Paso 6: La búsqueda de vivienda

Ahora que has hecho tu tarea para determinar qué parte de una vivienda se ajusta a tu presupuesto, metas financieras a corto y largo plazo, y tu prestamista te ha dado el visto bueno para la hipoteca, es hora de encontrar la vivienda ideal dentro de tu rango de precio (si aún no lo has hecho).

Entonces, ¿cómo encuentras esta casa perfecta? Si estás utilizando un agente de bienes raíces, especifica tu rango de precios y cualquier preferencia en términos de ubicación, escuelas cercanas, edad del hogar y necesidades básicas. Un buen agente de bienes raíces puede ayudarte a reducir tus opciones e incluso mencionar factores que quizás no hayas considerado.

Ten en cuenta que los agentes inmobiliarios tienen diferentes niveles de experiencia y estilos. No te rindas si el primero que encuentras no es el adecuado. Como cliente, debes sentirte cómodo y seguro de que tu agente se preocupa por tus mejores intereses. Es por eso que ayuda obtener una referencia de una fuente confiable. Dicho esto, si no encuentras una coincidencia, hay muchos recursos en línea y bases de datos disponibles para ayudarte a ver lo que hay en el mercado y los rangos de precios típicos.

Curiosamente, el 93 por ciento de los posibles compradores de vivienda hacen la mayor parte de tus compras en línea, seguidos de cerca por un agente de bienes raíces (87 por ciento), según NAR.

Busca una ubicación deseada para casas con letreros de venta y comunícate con tu agente de bienes raíces o el agente que vende la casa para programar una visita. Camina por los vecindarios que estás considerando, habla con las personas que viven allí y pregúntales qué les gusta y qué no les gusta de su vecindario.

Es probable que veas muchas casas y puede ser difícil hacer un seguimiento, por lo que es una buena idea llevar un cuaderno donde puedas anotar los puntos destacados de cada propiedad.

“Siempre sugiero que se realicen recorridos por la noche, cuando sea posible, para que los clientes puedan sentir el hogar en diferentes momentos del día”, dice la agente de bienes raíces con sede en Los Ángeles, Jennifer Okhovat.

Consejos: Puede ser útil preguntar si puedes tomar fotos mientras estás allí para realizar un seguimiento. Recuerda, es posible que alguien aún viva allí, así que evita hurgar en los cajones o armarios.

Además, presta atención al agente. Cuanto más comprometido esté el vendedor, es más probable que el compromiso continúe y te ayude a través del proceso de compra si sigues ese camino. Si ya estás trabajando con un agente, avísale al agente que te está mostrando para que no continúe buscándote. Si aún no tienes un agente, esta también podría ser una gran oportunidad para encontrar uno. Vístete apropiadamente, espera tu turno para ver cada habitación si hay otras personas allí y no tengas miedo de hacer preguntas.

Adicionalmente, puede ser útil hacer una encuesta rápida a medida que la veas para ahorrar tiempo en el futuro. Busca cualquier daño obvio, el estado del piso y las paredes: ¿tendrás que reemplazarlo por completo o repintarlo o será suficiente un trabajo de limpieza? – Pregunta sobre la antigüedad de la electricidad y la plomería, ya que reemplazar partes de cualquiera de ellos inmediatamente después del cierre puede ser costoso.

Puedes presupuestar algunas reparaciones y mantenimiento a corto plazo, pero tener una idea realista de lo que debe hacerse te ayudará a tomar la decisión de compra.

También es una buena idea tener una lista de “imprescindibles” y “agradables para tener” en tu posible hogar, para ayudarte a reducir tus opciones. Aunque no es imposible, es poco probable que una casa en el mercado marque todas las casillas, especialmente si deseas varios arbotantes y una fuente. Por lo tanto, lo más probable es que tenga que priorizar y comprometer algo.

Si tienes una familia numerosa, es probable que varios dormitorios sean más altos en tu lista de prioridades que un lavaplatos, un patio delantero o trasero, o una fuente. Estos pueden ser factores decisivos entre tus elecciones finales de vivienda una vez que se hayan satisfecho todos los elementos imprescindibles.

“Mira si la nueva casa cumple con lo que le puede faltar a tu residencia actual. ¿Puedes verte pasando las mañanas o las tardes en esta casa? ” Okhovat dice.

Además, si el esquema de color de una cocina o un baño no es de tu agrado, pregúntate si puedes vivir con eso. Estas habitaciones tienden a ser más caras de remodelar, y aunque tú piensas que estos factores “suaves” no te molestarán, es posible que lo hagan una vez que te mudes.

Consejos: Si vas a comprar un apartamento, “Lee las notas de la reunión del edificio para ver qué problemas ha tenido anteriormente”, aconseja Justine Chan, una agente de bienes raíces con licencia con sede en Nueva York y fundadora del sitio de compra de viviendas para mujeres Live With Plum, estas se pueden encontrar en el sitio web del edificio o poniéndose en contacto con el administrador de la propiedad. “Asegúrate de mirar el sótano: la limpieza puede darte una idea de lo bien administrado que está el edificio”.

Paso 7: Haz una oferta por la casa

Lo hiciste, ¡con arbotantes y todo! Después de hacer los cálculos y realizar una investigación, has encontrado la propiedad perfecta. Ahora es el momento de asegurarla.

Si estás utilizando un agente de bienes raíces, un buen profesional utilizará su experiencia, así como los datos de ventas y el conocimiento del mercado en el área, para ayudarte a presentar una oferta razonable al vendedor. Recuerda que estos agentes trabajan a comisión, y tú también debes hacer la debida diligencia para verificar lo que te dicen.

La oferta no siempre es un precio de venta y podría ser mayor o menor según la situación

El vendedor puede aceptar, ¡y luego has superado el primer obstáculo! También podrían rechazar o contrarrestar tu oferta, a lo que puedes contrarrestar de nuevo, y el ciclo continúa hasta que ambas partes estén de acuerdo o no. Ten en cuenta que alguien podría superar tu oferta en cualquier momento, especialmente si la propiedad se encuentra en un área popular a un buen precio, por lo que cerrar tu oferta con anticipación puede ayudarte a no perder. Dicho esto, es un equilibrio delicado. No te involucres en una guerra de ofertas por arrogancia: conoce tu precio de compra y apégate a él. Las guerras de ofertas pueden volverse rápidas y furiosas, y es fácil encontrarte aceptando algo por emoción que puede no ser lo mejor para tus intereses financieros.

Una vez que ambas partes están satisfechas, se puede redactar el contrato de la propiedad, normalmente un formulario con todas las contingencias y tarifas, especificando un tiempo para cerrar la propiedad, todo sujeto a la aprobación del avalúo. El contrato puede ser generado por el agente de bienes raíces, un corredor, un abogado o incluso el vendedor.

Las contingencias son condiciones en el acuerdo de compraventa que deben cumplirse para que el contrato o la compra puedan seguir adelante. Estas condiciones sirven para proteger al comprador durante el proceso de compra. Existen múltiples contingencias en las que puedes insistir, como una contingencia hipotecaria: también conocida como contingencia financiera, esta condición dice que tu oferta sobre la propiedad está supeditada a obtener financiamiento dentro de un período de tiempo, generalmente de 30 a 60 días. Si no puedes asegurar el financiamiento, el comprador puede cancelar la venta e incluso recuperar el dinero en garantía.

También puedes incluir una contingencia de avalúo, que te protege si el precio de venta de la vivienda excede el valor justo de mercado de la vivienda; y una contingencia de título, que te da la opción de cancelar la compra si hay problemas con el título de la propiedad.

Un paso final para hacer una oferta por una casa es pagar un apartado. Varía de un vendedor a otro, y en el caso de desarrollos ya está muy definido pero puede ser del 1 al 5% del valor de la vivienda normalmente.

Ten cuidado: A veces hay una cláusula de tiempo con respecto al apartado que requiere que cierres la venta de la propiedad dentro de un período determinado, o perderás tu depósito.

Entonces, ¿qué sucede si haces todo correctamente, pero no se acepta la oferta de tu casa? No te preocupes. Sí, puede doler y, a veces, frenar el proceso de compra de una vivienda, especialmente si ocurre más de una vez. Pero usa este revés como una oportunidad para analizar tu enfoque del proceso. ¿Necesitas ajustar tu rango de precios? ¿Estás dispuesto a participar en una guerra de ofertas en el futuro?

Concéntrate en mejorar tus finanzas personales. Reduce tus gastos mensuales si es posible, ahorrando así más y teniendo más dinero guardardo para un pago inicial más alto. También usa este tiempo para fortalecer tu puntaje de crédito pagando tus deudas lo más rápido posible.

Paso 8: Obtén un avalúo

Cualquier prestamista requiere un avalúo. Un perito valuador es un experto que da una estimación del valor real de la vivienda; el prestamista lo usa para asegurarse de que el valor de la propiedad sea exacto y no esté inflado, ya que necesita saber que el activo que asegura el préstamo tiene el valor que se supone. tener, por lo tanto, protegiendo su interés en la propiedad.

Si una tasación es inferior a la cantidad que ofreciste, hay algunas cosas que puedes hacer.

  • Ajustar precio de venta con el vendedor
  • Pedir reconsideración del avalúo
  • Aprovechar la contingencia que pusiste en el contrato de compraventa y salte de la operación

El prestamista no pagará más que la tasación de la vivienda, y tu tampoco deberías hacerlo. Si el vendedor ignora el avalúo y se niega a ceder en el precio, puede ser conveniente reducir tus pérdidas si no puedes negociar un acuerdo justo.

Si has firmado un contrato de venta, una vez que tengas la contingencia de cancelación mencionada anteriormente, conserva tu derecho a cancelar la venta en ese momento. Tu contrato de venta debe indicar qué sucede con tu apartado si no cumple con la venta. Si renunciaste a la contingencia de cancelación, por ejemplo, puedes perder tu apartado, así como todos los honorarios de la solicitud y del abogado.

Paso 9: Cierra el trato en tu hogar

A esta altura, habrás completado la solicitud de hipoteca, que incluye proporcionar al prestamista todos los detalles de tu vida financiera y firmar toda la documentación necesaria y de respaldo. Una vez aprobada, debes recibir las condiciones finales con todas las tarifas y condiciones de cierre establecidas, de tu prestamista hipotecario, al menos tres días antes del cierre.

El día del cierre, se verán en las oficinas de la notaría junto con el agente inmobiliario, representante del banco y la parte vendedora.

Se pagan los gastos notariales de ambas partes, se firman contratos de crédito y las escrituras. Esta es una oportunidad para revisar detenidamente los documentos que estás firmando. Si algo no coincide, no firmes hasta que todos estén en la misma página.

Consideraciones finales

¡Felicitaciones, ahora eres propietario de una casa! Bueno, si seguiste todos los pasos anteriores exactamente, estás en camino.

Aunque puede parecer abrumador al principio, el proceso de comprar una casa no tiene por qué ser una prueba de meter la cabeza en la arena y esperar a que se acabe todo. Una vez que lo hayas pasado, casi dos tercios de los compradores de vivienda están “muy satisfechos” con el proceso general, según NAR.

A la mayoría de las personas les toma una cuestión de 10 semanas completar su búsqueda en una media de nueve hogares, informa el mismo estudio de NAR. Sí, eso significa que en poco más de dos meses, con la investigación y la preparación adecuadas, podrías convertirte en propietario de una vivienda. Toma el control del proceso y asegúrate de que tu crédito esté en forma, ahorra lo suficiente para el pago inicial y de modo realista calcula la cantidad exacta que puedes pagar por tu nueva vivienda.

¡Ahora ve a buscar tus llaves!