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Muchas personas que buscan invertir su dinero de manera redituable pasan por alto la que hoy por hoy es la segunda mejor opción de inversión. Una alternativa tradicionalmente segura y al alcance de todos. Efectivamente: en la actualidad, los bienes raíces ocupan el segundo lugar después de las acciones en el mercado de valores, como una de las variantes de capitalización más interesantes. Sin embargo, pocos inversionistas (quien tiene dinero y lo invierte en un bien raíz es un inversionista) lo consideran como una opción.
Los inversionistas en general, saben que necesitan diversificar sus inversiones tanto en acciones como en bonos para tener una cartera con distintos tipos de activos. Lo que quizás no sepas es que la adherencia a un modelo estricto de acciones y bonos probablemente perjudicará tus resultados a largo plazo.
Por qué invertir en bienes inmobiliarios
Hay dos formas de invertir en bienes raíces: como una inversión de capital o como una inversión de deuda. Aunque ambas formas tienen pros y contras, la tendencia al alza en el valor de los bienes raíces puede ayudar a impulsar el valor total de una cartera de inversiones diversificada; al tiempo que equilibra la volatilidad de los valores bursátiles. Los bienes raíces son un valor seguro en comparación con otros rubros; es verdad que a mayor riesgo mayor rendimiento, pero también es verdad que no todos los inversionistas tienen afición al riesgo.
Si bien es cierto que los bonos han sido un valor al alza durante los últimos años y han ofrecido niveles muy altos de rendimiento, también es verdad que la dramática crisis económica que hemos sufrido como consecuencia de la pandemia ha significado un cambio de tendencia en los valores de inversión.
Actualmente se busca una mayor estabilidad y cada vez más se ven carteras consolidadas con una mezcla interesante de bonos de inversión de riesgo con otros más estables vinculados a bienes raíces.
Debido a que muchos inversionistas están o pueden estar financiando de manera insuficiente sus jubilaciones, los rendimientos inferiores a la media son algo que no pueden permitirse en el largo plazo.
Hay dos cosas de las que tú como inversionista debes estar muy conscientes al construir tus objetivos a largo plazo. Uno es el nivel bruto del rendimiento: incluso las pequeñas diferencias en estos, se acumulan a lo largo del tiempo.
Lo segundo es el efecto de la inflación. La inflación erosiona las tasas reales de rendimiento al reducir el poder adquisitivo de la moneda en la perspectiva del tiempo. Las carteras no solo deben ofrecerte un rendimiento superior a la tasa de inflación del momento, sino también protegerte contra una contingencia económica que produzca un incremento brusco de la inflación. Llevamos muchos años en un entorno de inflación benigno, pero eso puede cambiar en cualquier momento.
Los bienes raíces se correlacionan positivamente con la inflación. Los precios inmobiliarios suben a la par de otros precios, proporcionando un grado de protección contra la inflación.
Cómo invertir en bienes raíces
Hay varias formas en las que puedes invertir en bienes raíces. Puedes hacerlo de manera directa o puedes hacerlo junto con otros inversionistas. Estas son algunas de las principales opciones a tu alcance:
-Renta de bienes inmuebles: Como inversionista (por cuenta propia o en grupo) puedes comprar propiedades y alquilarlas. Este enfoque ciertamente no es para todos. Te da mucho control sobre tus posesiones, pero conlleva mucho trabajo de gestión y muchos dolores de cabeza potenciales.
No todos están hechos para lidiar con inquilinos problemáticos. Ser propietario de bienes raíces y alquilarlas puede ser una excelente manera de ganar dinero siempre que estés dispuesto a hacer el trabajo. Para la mayoría de los inversionistas, este enfoque implica demasiado tiempo y demasiado riesgo.
-Compra de oportunidades inmobiliarias y renovación: Seguro has visto alguno de los muchos programas de televisión que muestran a personas que compran una casa en ruinas y la renuevan de arriba a abajo. Este, ciertamente, no es un dinero fácil; detrás de estas ganancias hay mucho trabajo y mucho riesgo.
Algunas personas pueden ganar dinero renovando casas, pero la mayoría no lo hará. Para casi todos es un escenario aún más ruinoso que el de comprar una propiedad y alquilarla.
-Crowdfounding: Cada día las actividades fuera de internet son menos. Actualmente tú, como inversionista, puedes poner tu dinero en esquemas de economía contributiva como el crowdfunding que te permiten colocar tu dinero en proyectos seguros: briq.mx, 100ladrillos.com o expansive.mx son plataformas de crowdfunding inmobiliario que te permiten invertir la cantidad que tú desees en proyectos de bienes raíces con unas mínimas garantías.
Existen otros medios de inversión inmobiliaria que trabajan con esquemas más tradicionales. La ventaja de las nuevas plataformas contributivas es su flexibilidad, que te permite medir tus riesgos e incrementar el monto de tu inversión de acuerdo con tu experiencia.
También es notable ver cómo la falta de liquidez que es frecuente ver en los esquemas de inversión inmobiliaria tradicional, en la economía contributiva puede paliarse con base en el volumen de aportaciones de capital. Por pequeñas que estas sean.
-Fideicomisos de inversión en bienes raíces: los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAS, por sus siglas) agrupan a los inversionistas para financiar la compra y/o el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Muchos se centran en sectores particulares y, por lo tanto, existen diferentes características de riesgo según las inversiones subyacentes y otros factores. Las FIBRAS pueden negociarse públicamente directamente en bolsa o colocarse de forma privada a través de corredores.
Ambos pueden ofrecer a los inversores una excelente manera de ingresar en el sector de los bienes raíces sin los dolores de cabeza de la propiedad directa y con características de riesgo algo más bajas. Los inversionistas pueden limitar aún más su riesgo invirtiendo en alguno de los distintos tipos de FIBRAS que existen a disposición.
-Inversión inmobiliaria en Bolsa: los inversionistas pueden colocar su dinero en alguna de las carteras o fondos cotizados de inversión en bolsa existentes. Los Fondos cotizados en Bolsa (Exchange-Traded Funds, ETF por sus siglas) ofrecen a los inversionistas la oportunidad de invertir a través de índices de acciones o a través de una gran variedad de opciones. Esto aleja el fantasma de la falta de liquidez en un mercado que, de acuerdo al momento del ciclo económico, presenta diversos niveles de riesgo.
Los ETF ofrecen a los inversionistas la oportunidad de invertir en bienes raíces a través de índices bursátiles o a través de una variedad de otras opciones, lo que brinda a los inversionistas las ventajas de los bienes raíces sin los problemas de liquidez de muchas otras opciones de bienes raíces.
Consideraciones adicionales
No existe una varita mágica para la construcción de carteras. Sin embargo, sería un error ignorar una clase de activos con un rendimiento sólido que puede reducir la volatilidad general y, al mismo tiempo, proporcionar una cobertura contra la inflación.
No existe un perfil de riesgo único para las inversiones inmobiliarias, ya que existen muchos tipos de bienes inmuebles y muchas formas de invertir en bienes inmuebles.
Los inversionistas deben investigar o asesorarse para tener la certeza de que entienden en qué se están metiendo y cuáles son los riesgos asociados con la inversión.
Un factor importante en el rendimiento y el riesgo de las inversiones inmobiliarias es el apalancamiento. Algunas carteras de bienes raíces se construyen exclusivamente en efectivo; otras utilizan cierto grado de apalancamiento respaldando su liquidez a través del crédito.
El uso del apalancamiento aumenta el rendimiento potencial de un inversionista; también aumenta el riesgo. No hay una forma correcta o incorrecta de invertir; es solo uno más de los factores que el inversionista debe tener en cuenta. El apalancamiento puede ser una herramienta maravillosa si se entiende y utiliza correctamente. Pero no se debe correr ningún riesgo sin comprender las posibles consecuencias.
El riesgo es siempre un arma de doble filo. Muchos inversionistas se enfocan en minimizar la volatilidad de los mercados de Bolsa, sin considerar adecuadamente el rendimiento potencial que están sacrificando por esa ventaja percibida.
Al minimizar el riesgo a corto plazo, sin saberlo, aumentan el riesgo de no lograr sus objetivos. Al final, lo que hayas acumulado es lo que te permitirá alcanzar tus objetivos.
Las inversiones inmobiliarias merecen una consideración importante en cualquier cartera a largo plazo. No son una bala de plata, pero pueden ayudar a inversionistas como tú, que quizás estás trabajando para construir un buen fondo de retiro, a incorporar un punto de riesgo que no perjudique tu fondo principal, pero te de el beneficio de una ganancia sustancial en el corto plazo.