Una hipoteca es un préstamo bancario de lujo que te permite comprar una casa. Una hipoteca está destinada a aquellos de nosotros que no tenemos millones de pesos por ahí, listos para invertir en una propiedad colonial de varias hectáreas.

Una hipoteca también es un acuerdo entre el banco y tú de que pagarás el préstamo, más los intereses. Si dejas de pagar los pagos mensuales, el banco tiene el derecho de quedarse con tu casa (ejecución hipotecaria) y echarte.

La realidad

Realmente no eres dueño de tu casa hasta que la hipoteca quede pagada; mientras tanto es propiedad del banco.

La mayoría de los propietarios de viviendas en México tienen hipotecas, pero muchos las administran mal. Una hipoteca, para la mayoría de nosotros, es el préstamo más grande y a más largo plazo que jamás tomaremos. Muchos no pueden mantenerse al día porque pretenden vivir más allá de sus posibilidades y eventualmente se atrasan en sus pagos.

Sin embargo, si sabes manejarla, tu hipoteca no tiene que ser una carga.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Antes de intentar contratar una hipoteca, es importante que entiendas que las hipotecas funcionan en un proceso de dos partes: el banco aprueba previamente a un solicitante (tú, de acuerdo con tus ingresos y tu historial de crédito) para que pueda hacer una oferta formal por una casa.

Nadie te venderá una casa si no tienes una institución financiera que te respalde.

Si el vendedor acepta tu oferta, el banco te dará un calendario de pagos mensuales detallado y repartido a lo largo de años o décadas.

Y luego vendrá el acto de compra-venta, en el que se firmarán montones de formularios y otros documentos importantes y te entregarán las llaves de tu nuevo hogar. Mientras realices tus sus pagos mensuales, no tendrás ningún problema.

Lo bueno de las hipotecas, a diferencia de los préstamos para automóviles -por ejemplo-, es que con cada pago, estás construyendo un capital. Lenta y metódicamente, estás tomando  propiedad de tu casa y la estás apreciando en su valor, incluso a ojos del banco.

¿Cómo funcionan los pagos de la hipoteca?

Después de que tu oferta de compra sea aceptada por el vendedor de la casa, la institución que te avale establecerá los términos del cronograma de pagos mensuales de la hipoteca. Estos pagos constarán de cuatro partes esenciales: principal, intereses, impuestos y seguros.

1. Principal

Esta es la cantidad total que se pide prestado a la institución, y generalmente es la mayor parte del pago mensual. Cuando pagas el capital cada mes, estás creando equidad en tu hogar.

2. Interés

Esta es la tarifa o precio que debe pagar para pedir prestado el dinero. En realidad, hay dos tasas de interés, y tu préstamo cae en una de las dos categorías: tasa fija o tasa variable .

Dependiendo del tipo de hipoteca que contrates tus pagos mensuales serán, igualmente, fijos o variables.

3. Impuestos

El gobierno local determinará una tasa impositiva sobre tu propiedad: el impuesto predial. El total de dinero prestado incluye generalmente el cálculo de los impuestos y gastos adicionales devengados por la propiedad.

Los montos varían en todo el país. En cada estado de la República se pagan impuestos patrimoniales distintos y cargas impositivas particulares. Es importante, antes de la compra-venta, verificar el monto de tales impuestos.

4. Seguros

Hay dos tipos de seguros que aplican en una hipoteca: el seguro de la vivienda y el seguro de vida personal que se contrata para proteger el pago de la propiedad en caso de que el titular no pueda hacerlo. No puedes comprar tu nueva casa sin tener un seguro para la vivienda, que cubra daños o la destrucción de tu casa o propiedad.

El seguro de vida protege al banco si, por razones ajenas a ti, te ves incapaz de incumplir tu compromiso. El costo puede ascender hasta un 1.5% del capital contratado.

Otros términos clave a conocer

Si deseas entender completamente cómo funciona una hipoteca, debes conocer el vocabulario. Estos son los términos clave con los que debes estar familiarizado.

1. Amortización

Uno de los aspectos más interesantes del calendario de pago de la hipoteca es su estructura, incluida la amortización. Con la amortización, en los primeros años de la hipoteca, los intereses constituyen la mayor parte del pago mensual (carga anticipada). Pero a medida que pasan los años, el capital se convierte en una porción mayor del pago mensual que el interés.

Este sistema va bien, durante los primeros años de la hipoteca, para ayudarte a deducir impuestos. Consulta con tu contador, que podrá informarte de hasta cuanto puedes ahorrarte vía deducción impositiva.

2. Costos de cierre

Estos son los gastos por encima del precio de venta. Básicamente, estás pagando por los gastos extras que tu hipoteca no alcanza a cubrir, como las escrituras (incluida la tasación), el abogado, los honorarios del notario, los derechos de propiedad, etc.

Los impuestos, como indicamos, varían de estado en estado. Es importante tener en cuenta estas erogaciones.

3. Enganche

Trata de imaginar el enganche como el fondo de un raspado. Este fondo garantiza que todo el proceso de compra-venta está blindado contra el no pago de los impuestos, derechos y demás gastos involucrados en la operación. Sin este fondo mínimo de garantía, es imposible que el banco autorice ninguna operación. Y un enganche mayor al 20% operará en tu favor, tanto para asegurar la concesión del crédito, como para que la hipoteca se otorgue por un monto menor, y por lo tanto, con mejores condiciones para ti.

¿Qué tipos de hipotecas están disponibles?

La mayoría de los compradores de vivienda optan por una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Tengo una hipoteca de tasa fija a 30 años, la más común, pero puede obtener términos de 10, 15 o 20 años. La compensación con una hipoteca de menor duración es que obtiene una tasa de interés más baja, pero tendrá que hacer pagos mensuales más grandes.

Los préstamos ARM tienen una tasa de interés variable, que puede subir o bajar.

Lo que hace que los ARM sean atractivos es una tasa de interés más baja que la que obtendría con una hipoteca de tasa fija.

Y muchos de ellos ofrecen una tarifa fija durante los primeros cinco o siete años, seguida de una tarifa flexible, que funciona para las personas que planean quedarse un corto tiempo en sus hogares.

Además, los bancos no son los únicos que ofrecen hipotecas. El gobierno federal los ofrece a compradores de vivienda por primera vez, veteranos y estadounidenses de bajos ingresos,entre otros.

¿Cómo califica para una hipoteca?

Los bancos, las cooperativas de crédito, otros prestamistas financieros y el Tío Sam ofrecen hipotecas. Puede comparar las tasas en línea o usar un corredor de hipotecas, que puede ayudarlo a encontrar la mejor oferta y guiarlo a través de todo el proceso de papeleo.

Después de presentar la solicitud, debe someterse y aprobar una extensa verificación de crédito e ingresos. Su puntaje de crédito es lo primero. Debe tener un puntaje mínimo de 620.

Lo siguiente es su relación deuda-ingreso, o el total de sus pagos mensuales de deuda (tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc.) dividido por sus ingresos mensuales. Esta relación debe ser consistentemente estable y confiable. Ayuda al banco a calcular su capacidad para cumplir con sus obligaciones de pago hipotecario mensual y determinar si usted es una apuesta segura (riesgo). La mayoría de los prestamistas requieren una proporción del 36 por ciento o menos.

El último paso es el puntaje de crédito. La mayoría de los prestamistas quieren el 20 por ciento del precio de compra. Una hipoteca ofrecida por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos o el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos podría requerir solo el 3 por ciento. Pero en la mayoría de los casos, si no puede obtener el 20 por ciento, tendrá que comprar PMI.

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Beneficios e inconvenientes de una hipoteca

Tener que sacar una hipoteca no es una experiencia agradable. Tuve que realizar muchas operaciones con mi herencia y mis propiedades para acceder en buenas condiciones a una hipoteca. Aún así tuve que pedir prestados más de $150,000 pesos para sufragar unos gastos adicionales escandalosamente altos en nuestro estado.

Nuestra casa requería una remodelación, por lo que no quiero ni pensar en la cantidad de dinero adicional que hemos tenido que invertir para poner la casa a punto. Al día de hoy, ¡todo parece indicar que necesitamos un techo nuevo!

Sin embargo, los beneficios de ser el propietario de una vivienda son invaluables. Algún día, es posible que si las cosas me van mal, el banco se quede con mi casa. O puede perder valor por circunstancias que ni siquiera imagino. Sin embargo, es mi casa, y puedo disfrutar de todos los beneficios que ofrece una hipoteca.

Obtener una hipoteca también puede aumentar tu puntaje de crédito. Puede deducir los intereses que pagas anualmente, así como las primas de tu seguro hipotecario privado y ciertas tarifas. Y las deducciones de impuestos pueden ser muy buenas. Hasta un 15% anual.

Pero el mayor beneficio de una hipoteca es el acceso al efectivo y la capacidad de tus pagos mensuales para convertir el dinero en efectivo en un valor consolidado dentro de una hipoteca. Después de un par de años, a medida que el valor de tu vivienda aumente y el capital de la hipoteca se reduzca, tendrás más capital depositado en tu casa.